Venta conjunta excluye retracto arrendaticio

Aplicación del artículo 25.7 de la LAU de 1994

El Pleno de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo ha dictado una sentencia relevante en materia de arrendamientos urbanos, en la que se analiza el derecho de adquisición preferente del arrendatario —tanteo y retracto— cuando se produce una venta conjunta de inmuebles. El Tribunal ha estimado el recurso interpuesto contra una resolución que reconocía el derecho de retracto a los arrendatarios de unas viviendas incluidas en una operación de compraventa, desestimando finalmente sus pretensiones.

La resolución se apoya en una interpretación estricta del artículo 25.7 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1994. Este precepto introdujo un régimen más restrictivo respecto al reconocimiento de los derechos de tanteo y retracto, en comparación con el régimen anterior de la LAU de 1964 (art. 47), delimitando claramente en qué supuestos no proceden dichos derechos.

Requisitos legales para la exclusión del derecho de adquisición preferente

La clave jurídica de la sentencia reside en la configuración del supuesto de “venta conjunta” que contempla el artículo 25.7 LAU. Dicho artículo establece que no procederán los derechos de adquisición preferente cuando:

• Se vendan todas las fincas o unidades inmobiliarias que el propietario posea en un edificio, o

• Se transmitan de forma conjunta todos los pisos y locales del inmueble, aunque tengan distintos titulares.

El Tribunal considera que estos son los únicos supuestos legalmente válidos para excluir el tanteo y el retracto, y que deben concurrir de forma expresa para que opere dicha exclusión.

Análisis del caso concreto resuelto por el Tribunal Supremo

En el caso enjuiciado, la compraventa incluía todas las viviendas que la Empresa Municipal de la Vivienda poseía en un determinado edificio. Aunque la operación formaba parte de una transacción más amplia que incluía otros inmuebles, lo determinante fue que se transmitieran todas las unidades de las que la vendedora era titular en el edificio concreto en el que se hallaban las viviendas arrendadas por los demandantes.

Con base en este hecho, el Tribunal concluye que se cumple el presupuesto del artículo 25.7 LAU, por lo que los arrendatarios no tienen derecho a ejercitar el retracto. La venta de todas las unidades pertenecientes al arrendador, aun cuando se incluya dentro de una operación global con otros inmuebles, es suficiente para excluir la aplicación del derecho de adquisición preferente.

Valor práctico de la sentencia y consecuencias jurídicas

Esta sentencia aclara una cuestión de interpretación que ha generado inseguridad jurídica en el ámbito de las transmisiones inmobiliarias. La resolución del Tribunal Supremo aporta certeza a los operadores jurídicos y económicos respecto a los límites del derecho de retracto arrendaticio, especialmente en operaciones que implican conjuntos de viviendas o promociones completas.

La exclusión del derecho de retracto en estos supuestos no vulnera los derechos del arrendatario, ya que responde a una finalidad legal específica: permitir la transmisión global de unidades inmobiliarias en bloque cuando se cumplan estrictamente las condiciones establecidas en la ley.